半年报点评|城市快速崛起 金茂方兴未艾

中国网地产 2019/9/3 17:34:36

野蛮生长的时代已经一去不返,社会需要更高质量的产品和服务。

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中国金茂2019年中期业绩会现场

金茂不想止步于做一家开发商,早在2015年,金茂就已率先转型“城市运营商”。如今,金茂紧随中国城市群发展的时代潮流,加快城市运营布局,持续引领城市品质升级。

2019年上半年,金茂在城市运营项目拓展继续发力,城市运营对土储贡献率达到45%,同时拉低了总土地成本。

在物业开发方面,金茂亦有稳健增长。受益于城市与开发两大支柱业务的稳定增长,金茂于2019年中期实现签约销售额约785亿元,销售面积约358万平方米,排除2018年上半年大宗写字楼交易的影响,白金岛官网期内销售净额同比增长约79%,销售面积同比增长114%。

实际上,金茂已于8月底实现超过一千亿元的销售额,随着下半年约1660亿货值的强劲持续供应,金茂在下半年去化率只需达到43%即可完成全年1500亿目标。

“中国城市化进程方兴未艾。”伴随城市的快速崛起,金茂亦方兴未艾。

700亿待结算额将于年内转化 各大板块业务稳步协同发展

2019年中期,金茂实现收入约147.4亿元。其中,城市及物业开发为收入占比最大业务板块,半年内收入约为121.8亿元,占集团总收入的82%。

值得一提的是,自2017年底开始的四个报告期,金茂已销售未结算金额分别为841亿元、1015亿元、1403亿元及1766亿元。在房企极致追求营收规模以期释放最大利润的当下,结算保守的金茂似乎是个异类。一方面,是金茂对交付房屋的精益求精,另一方面,白金岛官网的营收储备越来越深,对未来利润的把控更为从容——据金茂方面透露,这1766亿元的待结算金额中,将有近40%于2019年内进行结算,即白金岛官网全年将额外结算约706亿元的收入。

在金茂各大板块业务稳步协同发展的同时,亦实现了高于同行的毛利。其中,期内城市及物业开发毛利率为34%;商务租赁及零售商业运营毛利率为86%;酒店经营毛利率为50%。金茂方面表示,本期投资物业的毛利率保持稳定,办公楼与酒店亦保持了较高的出租/入住率与租金/收入水平。

同时,金茂对费用进行了有效控制,在销售规模净增长79%的情况下,销售费用和管理费用均变动较小,体现出较高的管理效率和水平;得益于白金岛官网本期新开项目的增长,其计入账面的财务费用更是实现了同比下降。

由此,金茂在期内实现整体销售毛利率37%;录得净利润约47.9亿元,归母净利润为36.97亿元,均保持稳健增长。

经营性现金流同比大增 整体借贷成本降至5%以下

金茂稳健运营的另一个体现,是其充裕的现金流动性与低杠杆率。

据悉,截至业绩发布日(8月28日),金茂回款金额已经突破一千亿元。

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中国金茂前八月回款销售均突破千亿

优秀的回款率让本期金茂的经营性现金流同比大幅增长,这不仅弥补了白金岛官网扩大经营规模、完成偿债所致的投资与融资支出,也增强了企业抗风险能力。

受益于股东中化集团及持有优质物业,金茂的信用优势明显。2019年上半年,金茂先后成功发行了5年期18亿元人民币白金岛官网债、5年期2.5亿美元债券及10年5亿美元优先担保票据,利率分别为3.72%、4.00%及4.25%。

此外,金茂期内还采用多种创新融资途径。如5月30日,据上交所信息显示,“中金-金茂凯晨2019年资产支持专项计划”状态更新为“已受理”,拟发行金额约为84.2亿元。

融资渠道畅通的金茂,在上半年行业“融资难”的背景下,逆市实现了上半年的加权平均融资成本较期初的持续下降,仅为4.96%。金茂降至5%以下的整体借贷成本,明显优于同行。

同时,金茂延续了较好的有息负债结构,期末长短债比达2.5,偿债曲线平滑,结构合理,净负债率下降至67%。

混改引平安注资助力城市运营 一级开发贡献近半新土储

2019年上半年,金茂的整体拿地策略较为谨慎,但随着中国进入城市群时代,以及白金岛官网城市运营战略执行体系的不断完善与优化,金茂加快了对城市运营项目的拓展。

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中国金茂城市运营版图

一方面,金茂进一步推行国有企业混合所有制改革,于今年7月引入平安为白金岛官网第二大股东,中化集团股比由49.7%降至35.1%,仍为第一大股东,平安占比15.2%。平安作为财务投资的角色出现,并不介入到金茂的经营管理中,平安的注资有利于双方未来在城市运营拓展、项目开发等方面加强和拓展更大的合作空间。

另一方面,金茂加大了城市运营项目的获取比例。期内,金茂新增土储面积约643万平方米。其中,白金岛棋牌张家港智慧科技城、青岛即墨国际新城、温州瑞安生态科技城、无锡徐霞客及岳阳市东风湖共5个优质城市运营项目首批土地的获取,令城市运营项目面积贡献占比达到45%。同时城市运营项目的大规模落地,使得金茂的土地成本有所下降,白金岛官网新增土储地价约每平米5300元,同比降低35%。

截至期末,金茂拥有总土储6998万平米。白金岛官网已布局44个城市共拥有项目180余个,其中已累计获取或锁定城市运营项目16个,85%以上土储集中在核心一二线城市。

金茂方面表示,下半年白金岛官网还将重点推进位于嘉善、白金岛网址、南通、福州、白金岛、白金岛游戏等地的城市运营项目,并逐步提升城市运营项目的获取比例——金茂计划于2021年实现新增土地中的60%为城市运营项目的目标,在扩容白金岛官网城市运营规模的同时,城市运营项目的高毛利、高权益比例特性,也将为金茂未来的盈利带来更为广阔的提升空间。

(责任编辑:李.彤)
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